18/11/2022
LES VERTUS DU CERTIFICAT D’...
LES VERTUS DU CERTIFICAT D’URBANISME
Il est bénéfique de savoir recourir à cette formalité pour stabiliser les droits à construire ouverts sur un terrain.
Sa sollicitation constitue le moyen de mettre le terrain « à l’abri » au moins pendant 18 mois, le temps suffisant pour vendre ou faire déposer une demande d’autorisation qui pourra être instruite sous l’empire des règles et de la fiscalité ayant été cristallisées au jour de sa délivrance.
Gel ou cristallisation des règles d’urbanisme
Le statut du certificat d’urbanisme tient dans l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme. Il en résulte que le certificat d’urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un « droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat » (CE, 11 octobre 2017, n° 401878, M. et Mme A. c/ commune du Pallet).
Tout certificat d’urbanisme assure à son titulaire ce droit au gel ou bien encore à la cristallisation pendant 18 mois des dispositions d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance. L’article L. 410-1 alinéa 4 du Code de l’urbanisme établit toutefois une exception à ce gel de la réglementation pour permettre l’application au terrain de dispositions nouvelles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Mais le jeu de cette exception est circonscrit à des hypothèses très limitées et la jurisprudence en la matière s’avère assez pauvre (CAA Bordeaux, 29 avril 2004, n° 03BX00418, Poulet). Pour le reste, le droit à la cristallisation joue à plein et son bénéfice est immédiat et largement invocable.
La garantie offerte par le certificat d’urbanisme est d’effet immédiat. Celui-ci produit ses effets dès le jour de sa délivrance qu’il ait été accordé de manière explicite ou tacite. Une absence de réponse à une demande valablement adressée à l’autorité compétente fait naître en toute hypothèse un CUa tacite dont le délai de validité de 18 mois commence immédiatement.
En définitive, tout demandeur d’un certificat d’urbanisme a l’assurance de disposer de ce droit à la cristallisation dès lorsqu’il a déposé un dossier de demande complet au guichet unique. Une fois saisie, l’autorité compétente ne dispose d’aucun moyen de différer sa réponse : ni par une demande de pièces complémentaires ; ni en ayant recours au sursis à statuer qui ne peut être valablement opposé qu’à une demande d’autorisation et non à une demande d’information.
Il suffit que le certificat d’urbanisme ait été délivré antérieurement à une demande d’autorisation pour produire ses effets sur elle, et ce même s’il a été accordé après le dépôt de ladite demande et que l’instruction de celle-ci n’est pas achevée.
